负资产抵押贷款_Underwater Mortgage

什么是负资产抵押贷款？

负资产抵押贷款是指房屋抵押贷款的本金高于房产在市场上的自由交易价值。这种情况通常发生在房产价值下跌时。在负资产抵押贷款的情况下，房主可能没有可用于信用的权益。负资产抵押贷款也可能阻碍借款人再融资或出售房屋，除非他们能够用现金支付亏损。

深入解析负资产抵押贷款

在2008年金融危机高峰期，负资产抵押贷款曾是许多房主面临的普遍问题，这场危机导致了房价大幅下跌。尽管由于货币政策的支持和利率稳定，市场已经大幅恢复，但负资产抵押贷款依然是房产投资者在进行房地产投资时需要密切关注的因素。

通常，当房屋的价值低于原始抵押贷款本金时，该抵押贷款被视为负资产。[2] 根据房屋自购以来价值的下降程度，借款人可能没有任何权益或权益为负。房屋权益的计算与房屋价值与已支付余额的关系有关。若某借款人有一笔25万美元的抵押贷款，但其房屋价值下降至22.5万美元，则该借款人被视为拥有负资产抵押贷款。如果该借款人已偿还一半的本金，导致剩余本金为12.5万美元，那么它仍被认为有10万美元的正权益，可以用于房屋权益贷款。

2008年金融危机

2008年金融危机对美国经济产生了诸多影响，其中之一就是住房泡沫的破裂，导致整个市场上的房地产价值大幅贬值。房价贬值的主要催化剂是对借款人的宽松贷款标准，这使得更广泛的抵押贷款审批成为可能。这种专门针对次级借款人的宽松放贷导致了更高的违约和止赎数量，从而影响了美国市场上的房地产价值。这引发了多种罕见情况，造成了众多借款人因抵押贷款价值超过房屋公平市场价值而遭受损失。

随后，美联储实施的货币政策帮助美国经济恢复，房价也开始回升。危机后的低利率同样减轻了抵押贷款的支付负担，并刺激了部分房地产需求。[3]

评估房屋价值

鉴于《多德-弗兰克法案》带来的新市场举措帮助改善了抵押贷款标准，[4] 房屋购买者不太可能再次看到2008年那样的房价大幅下跌。然而，2008年的金融危机确实在房地产投资中引发了新的市场意识和谨慎。因此，贷款机构对其审批的抵押贷款变得更为审慎，房主在承担抵押贷款债务时也普遍更加谨慎。尽管对市场的看法有所改变，房主仍需密切关注房屋价值，并降低负资产抵押贷款的风险。

为了更好地了解房屋的价值，房主可以选择每年对物业进行评估。评估也会定期进行，以计算物业税。评估价值将基于多个因素，包括全国市场趋势、该地区和邻里的类似房产近期销售情况，以及房屋自身的设施。房主还可以通过定期装修和积极参与社区活动来维护房屋的高价值。

如果有人发现自己陷入负资产抵押贷款，可以选择与最好的抵押贷款再融资公司合作，以潜在地解除这一负担。

参考文献

[1] Federal Reserve System. "Housing, Mortgage Markets, and Foreclosures."

[2] Consumer Financial Protection Bureau. "My Home Is Underwater and I Received a Permanent Change of Station (PCS) Order. Is There Assistance to Help Me Sell My Home Without Owing Money After the Sale?"

[3] Federal Reserve Bank of New York. "Monetary Policy Implementation."

[4] Congress.gov. "H.R.4173 - Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act."